REITS專題——國際酒店業主資產管理總裁班內容分享(第四篇)

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商業不動產已進入資產管理+資產證券化的時代,國內商業不動產資產證券化最終走上國際標準化REITs的道路。

地產的發展符合經濟學雙S理論的模型,行業發展已經開始由商業地產開發時代向存量和資產運營管理時代轉換,使商業地產行業和金融行業具有很高的相似性,是一個資金資本密集型的行業,同時也是一個重視資產管理的行業。商業不動產存量約在50萬億的規模,未來商業不動產資產流通不僅僅是個行業,而是一個巨大的產業,帶來數萬億的交易機會,帶來巨大的挑戰和機會。隨著資產證券化流通新通道的出現,并逐漸成熟完善,將商業地產和資產流通結合起來,構建一個融合交易、金融、管理、運營、流通以及產業化、金融化、證券化的良性循環,形成中國獨特的地產資產管理行業未來。因此,酒店作為商業不動產的一種業態未來將會同時受益。

一、REITS的概念:
最早是美國國會1960年參照共同投資基金的形式立法創立的。目的是為中小投資者提供一個參與大規模商業地產投資的機會,讓所有對房地產有興趣的投資者,不受資金和地域的限制,都有機會參與房地產投資。
通常,REITS是指在交易所上市發行的收益憑證(例如基金單位)向投資者募集資金,通過專業管理團隊經營管理,主要以能夠產生穩定租金收益的不動產為投資標的并長期持有,以其租金收入為主要收入來源,并且每年通常至少要將大部分凈收益分配給投資者。
 

 
從以上的底層交易結構圖可以看到,REITs首先是要去收購并且長期持有這個物業,第一點,REITs的租金收益就是投資人最主要的資金來源,如果長期來看,這個物業的增值收益也是投資人長期的回報來源,所以如果投資REITS,一是投資人可以在投資期間獲得租金收益,二是如果將來處置物業,還可以得到物業的增值收益,這兩個是投資REITs的主要收益來源,這是REITS的基本概念。
二、REITS推出背景:
美國:美國是房地產信托的發源地,是目前全球REITS規模最大的國家,其他國家的REITS或多或少都是參考美國REITS的發展經驗,美國的REITS是以公司型、公開募集、上市交易流通的產品為主,同時并存私募REITS、非公開交易REITS等其他多種產品。20世紀90年代初期,美國商業地產泡沫破滅,REITS行業進入大爆發階段。當時銀行帳面上有大量的房地產貸款,而作為貸款抵押物的房地產價格出現明顯疲軟的情況,REITS的推動使囤積在銀行的房地產資產有了承接的機構。
新加坡:亞洲金融危機后,房地產市場整體十分低迷,市場復蘇需求強烈。1999年新加坡金管局頒布《財產信托指引》并在2001年的《證券和期貨法則》中對上市REITS做出相關規定,2001年新加坡最大的房地產開發商之一凱德集團嘗試在新加坡發行REITS,在市場中低價收購房地產資產,2002年至2007年間,隨著大量REITS上市,新加坡REITS市場進入快速擴張階段。
香港:1985年至1997年的利率水平下降使香港房地產市場迎來了長期的大漲,但1997年后,金融危機爆發,香港房價開始暴跌,至2005年樓宇買賣合約數量再次跌破1萬份每月大關,同年,香港頒布《房地產投資信托基金守則》,推動REITS進入房地產業進行投資。
日本、澳大利亞類似。
三、亞洲REITs市場:
截止到2019年底,整個亞洲REITs二十年累計共發行178支REITs,最主要的國家和地區是香港、新加坡和日本,178支的總市值接近3000億美元,也就是說2019年亞洲交易所,20年共發行178只REITs,共2萬億人民幣規模,平均每年大約1000億的發行規模。平均每一單大概是人民幣115億,每一支REITs的市值相對來說是比較大。根據戴德梁行的有關數據,新加坡和香港的REITs持有的內地物業約為103個,其中以物流和商業辦公業態為主,資產主要分布在內地一、二線城市。
 

 

四、國內房地產資產證券化市場:
國內房地產資產證券化主要包括類REITs、CMBS跟CMBN。從市場規模來看,國內私募市場自2014年發行第一只,截止2019年底共發行192只,共發行4000億金額,發展速度也比較快,平均每單是20億,和境外標準化REITs每一單115億的規模相比呢,體量還比較小,主要原因是境外REITs的每一支產品包括的物業數量是比較多,它是一個綜合資產包的形式,去入池去發行REITs,而國內大部分目前已經發行資產證券化的產品,都是一個單一物業,所以國內資產證券化產品相對境外標準化REITs來說每一單的量會比較小。
 

除了以上基本的REITs的知識和內容,在酒店高參的國際酒店業主資產管理總裁班二期培訓中我們還分享了酒店物業發行資產證券化產品的基本條件、如何從既有基礎資產中挑選合適資產、酒店REITs綜合收益率的水平、香港與新加坡REITS持有內地酒店物業的案例;同時還分享了美國和新加坡酒店資產管理等國際酒店資產管理的相關案例,讓大家了解國際市場上的酒店資產管理人如何為投資者創造價值。

小結:資管新規將會促使中國商業地產新金融體系的形成:以CMBS,類REITs和REITs為代表的標準化金融會逐步成為主流;國內不動產資產證券化經歷啟蒙、實驗、實踐發展的階段后,隨著基礎設施REITs在國內的落地,可以預見商業不動產公募REITs行業未來將突破,中國商業地產將進入高速公路時代。對酒店行業而言,優質的底層實體資產、優秀的經營業績、同時需要酒店資產管理人具備行業周期把控能力、增值改造能力、復雜交易的并購能力、金融創新能力、退出定價能力,最后通過迭代錘煉,在“資產管理+資產證券化”時代可以形成完整閉環的商業模式,獲取超額回報。

 

以上部分數據來源于戴德梁行。

 

 

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納斯達酒店資產管理(香港)有限公司,是加拿大Hamilton Webbs酒店管理咨詢公司在中國的授權代表,具備國際化酒店資產管理資質,為酒店業主提供酒店“全生命周期”的資產管理服務,業務范疇涵蓋從前期籌建、開業籌備、酒店運營、升級改造到資產退出等酒店資產管理一系列服務內容。 納斯達酒店資產管理團隊堅持以專業創造價值,為酒店業主提供專業資產管理服務,實現酒店資產價值最大化。

北極星酒店管理顧問(三亞)有限公司是納斯達酒店資產管理(香港)有限公司在中國內地的全資子公司,主要承接納斯達酒店資產管理(香港)有限公司在中國內地的酒店開發支持、酒店開業籌備、資產運營審核、酒店資產改造等業務。

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2020年12月15日 15:42
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