酒店資產管理的升級迭代——國際酒店業主資產管理總裁班內容分享(第三篇)

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在酒店高參國際酒店業主總裁班二期課程中,我們也分享了酒店+金融時代,酒店資產管理升級迭代的趨勢。

酒店資產管理已經成為國內酒店行業論壇的熱門話題,我們也看到酒店資產在資本市場上一系列吸人眼球的熱點。酒店資產管理升級迭代的時代已經到來。

一、商業不動產已進入資產管理+資產證券化的時代

今年上半年發行的商業地產資產證券化產品中,就有6支酒店的CMBS產品。優質物業的資產證券化已上升為八大行業熱點之首。

今年4月30日,證監會、發改委聯合發文,明確基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點,標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。

6月1日,中共中央、國務院在《海南自由貿易港建設總體方案》中明確提出,支持發展房地產投資信托基金(REITs)

8月,中國證監會再次發布《基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)指引(試行)》

今年基礎設施REITs法規正式推出,對于中國不動產行業具有劃時代的意義。雖然其中并沒有涉及到酒店等商業不動產,但鑒于全球REITs主體均為零售資產和持有型物業,所以該試點的成果必定會有助于推進國內商業不動產REITs最終走上國際標準化REITs的舞臺,為國內酒店業帶來希望的曙光。

從以上信息可以看到商業不動產已進入資產管理+資產證券化的時代,所以對酒店業來說,酒店資產管理不僅是業內最值得探討的重要領域,更是整個行業提升的基礎。作為酒店資產管理的從業者,我們也必須與時代同步,我們希望行業內有更多的酒店資產管理人,可以提高酒店行業內資產管理水平和能力,為酒店不動產迎接公募REITs提前做好戰略性安排。

二、酒店資產管理需要升級迭代的原因

目前由于國內部分五星級酒店建設的背景來源于政府的壓力,例如有的業主在拿地的時候,政府已經要求他們使用奢華品牌,在土地競標的時候已要求酒店業主引進至少一家世界知名度假品牌酒店管理集團(例如四季、嘉佩樂、文華東方、華爾道夫、柏悅等品牌),并在半年內與該品牌管理公司簽訂由其進駐經營的入駐意向文件,并在約定期限內向政府提交有關資料,而且規定品牌管理期限不低于15年。所以部分業主是被迫投資五星級酒店。

在國內,酒店資產管理還處于起步階段,還未形成專業和系統的管理。目前國內大部分情況還是由酒店業主代表在酒店開業后,負責酒店資產經理人的部分職責。所以這就是為什么說國內酒店資產管理還處于1.0的版本。

酒店資產管理自上世紀80年代開始已在美國成為一項職業,酒店資產經理人在美國是一個高學歷人群,早在幾十年前,他們中已經有95%至少擁有一個學士學位,33%有碩士學位。經過30多年的發展,美國的酒店資產管理從最初也是監控為主的被動管理,發展以戰略規劃、投融資為重點的主動管理,到最后逐步發展為涵蓋地產、金融、財務、運營的一項交叉性比較強的專業。國際酒店資產經理人通過專業管理、優化運營,提高酒店收入及盈利能力,改善業主現金流及實現酒店資產價值最大化,現在已經發展成為REITS管理人。

因此可以說,酒店資產管理在國內是一個全新的職業。

三、酒店資產管理是一個全生命周期的動態管理過程

酒店資產管理能力包括在項目開發、收購、定位、設計、建設、運營、融資、退出等酒店全生命周期的各個環節。市場分析、產品定位、品牌選擇、融資、設計規劃、市場細分、運營管理、翻新改造重新定位等這些都是資產管理人都必須要做的工作。酒店資產管理人在這個動態過程中,通過制定、執行、完成酒店資產管理計劃,并根據業主的目標和需求和市場變化不斷地進行調整,最終在各個階段提高酒店在生命周期中的投資回報最大化。

四、酒店資產管理人需要掌握的知識和技能

資產經理人需要掌握全方位的投資、運營、財務管理、金融等技能。在知識方面強調不動產、金融、經濟學、工程、項目管理、財務、市場營銷和法律的知識。技術方面包括:投資、金融、軟件、計劃和人力資源管理技術等。酒店資產管理在美國誕生之初主要由外部顧問來主導,后來隨著房地產信托投資基金(REITs)自己開展資產管理,其他機構投資者也開始設立自己的資產管理職位,大部分資產管理人都受雇于大業主、機構投資者及顧問公司??偟膩碚f資產管理人的能力分為幾個層面,第一個層面是涉及到金融層面的資產管理能力,第二個是涉及到財務的現金及賬戶管理方面的管理能力。第三個涉及到底層酒店資產實體管理能力就是大家常說的PM、AM這個層面的管理技術。底層酒店實體資產管理能力一般分為兩個方面,第一個方面是成本的管控能力,第二個方面是價值的提升能力。

小結:酒店資產管理體系升級迭代

-1.0版本資產管理:酒店業主僅委派業主代表監督酒店的日常運營

-2.0版本資產管理:酒店資產管理貫穿在投、融、管、退的全生命周期,從業主代表到酒店資產經理人過渡

-3.0版本資產管理:“資產管理+資產證券化”時代,未來需要向酒店REITs專業管理人過渡

 
(未完待續)

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納斯達酒店資產管理(香港)有限公司,是加拿大Hamilton Webbs酒店管理咨詢公司在中國的授權代表,具備國際化酒店資產管理資質,為酒店業主提供酒店“全生命周期”的資產管理服務,業務范疇涵蓋從前期籌建、開業籌備、酒店運營、升級改造到資產退出等酒店資產管理一系列服務內容。 納斯達酒店資產管理團隊堅持以專業創造價值,為酒店業主提供專業資產管理服務,實現酒店資產價值最大化。

北極星酒店管理顧問(三亞)有限公司是納斯達酒店資產管理(香港)有限公司在中國內地的全資子公司,主要承接納斯達酒店資產管理(香港)有限公司在中國內地的酒店開發支持、酒店開業籌備、資產運營審核、酒店資產改造等業務。

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2020年12月15日 15:39
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