國內五星級酒店市場分析——國際酒店業主資產管理總裁班內容分享(第二篇)

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我們已在NorthStar酒店資產管理微信公眾號中發布了國際酒店業主資產管理總裁班部分分享內容,在上一篇中,我們重點分析了國內酒店現有供給和國內星級酒店的業績情況。在本篇中,我們將主要分析國內五星級酒店的業績和面臨的挑戰。

一、國內五星級酒店增長速度

五星級酒店的市場供應和需求情況:五星級酒店在2012年至2017年期間增長較快,到了2018年國內高檔酒店開發速度才有所減緩。中國也是整個亞洲地區在建五星級酒店數量最多的國家。五星級酒店在一線城市的開發相對來說還是比較理性,而二線城市每年五星級酒店新增數量的增長率最高,三線城市的也不少,因此,可以看到國內二、三線城市有大量新增的酒店,但在二、三線城市對于高星級酒店的需求實際上要比一線城市弱很多。
 
二、國內一線、二線、三線五星級酒店業績對比

國內一線、二線、三線城市的平均房價和入住率之間也出現了一個非常明顯的梯度關系,國內一線二線三線城市無論是在收入,還是在利潤,都呈現了一個較大的差異。
 
三、國內北、上、廣、深五星級酒店業績表現
 

在北上廣深四個城市中的五星級酒店,表現最好的是深圳,平均房價已經突破了1000元,而且深圳的入住率也達到了將近80%的水平,所以深圳在北上廣深這四個城市里五星級酒店市場中的表現最好。北京和上海的平均房價也突破了1000元,入住率是70%以上,廣州的平均房價低一點,在800-900之間,入住率也是70%以上。
 

 
北、上、廣、深五星級酒店的每間客房經營毛利GOP和GOP%,也是深圳的最高,雖然深圳五星級酒店在2019年有所下降,但是GOP%也達到近40%,所以在北上廣深這四個城市中,深圳五星級酒店的GOP和GOP%也是最好。
 
四、國內部分城市2019年五星級酒店業績表現
 

除了國內一線城市的五星級酒店有較高的出租率和平均房價,其他新一線城市的五星級酒店業績表現也優于其他城市的五星級酒店表現。
 
五、國內五星級酒店2006年至2019年GOP和GOP%

從過去10多年國內五星級酒店的經營狀況上看,國內五星級酒店整體盈利水平整體下行趨勢明顯,運營壓力明顯增大。GOP%從2006年的41%下降到2019年的30%。
 
六、亞洲門戶五星級酒店坪效業績
 
對比一下國內一線城市和亞洲其他城市五星級酒店的業績,國內一線城市的酒店和曼谷、雅加達基本上是一個水平,但是和香港和新加坡比還有差距,香港的酒店每平米每天的收入比中國一線城市的高了兩到三倍的水平,利潤高出了三到四倍的水平,所以一些酒店在亞洲可以做REITs,因為它的整體收入情況會更好一些,在國內的酒店經營還是比較有挑戰。
 
七、中國內地五星級酒店平均每間客房建筑面積
 
除了供應不平衡,很多新增的酒店供應在二線三線城市以外,我們還可以看到國內五星級酒店的建造面積過大,三線城市的每間客房分攤建筑面積大于二線城市平均每間客房分攤的建筑面積,二線城市每間客房分攤面積大于一線城市每間客房分攤建筑面積。酒店越建越大,每間客房所產生的功效也就相應降低。

 

五星級酒店市場小結:
從供給端來看,國內二、三線城市有大量新增的酒店,從需求端來看,在二、三線城市對于高星級酒店的需求實際上要比一線城市弱很多;從經營狀況上看,國內高檔酒店整體盈利水平整體下行趨勢明顯,運營壓力明顯增大;新開發酒店項目的拿地和開發成本上升,供大于求帶來的經營業績下滑,目前很多業主對新開發的五星級酒店均表現出比較謹慎的態度。同時,存量時代的酒店運營狀況又頗為堪憂,加上酒店資產難以處置,這些問題引起了很多業主的高度重視。因此,更多的酒店業主已逐步關注酒店資產管理中存量資產盤活問題,希望能通過坪效提升或運營優化讓酒店產生更大的價值。這也是我們開發酒店資產管理相關課程的主要目的和初衷,希望能夠對酒店業主有所幫助。
以上數據來源于: 《中國飯店業務統計》
 
(未完待續)

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2020年12月15日 15:37
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