國際品牌酒店項目投資回報關鍵指標

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我們在2020年4月15日時已發布《國際品牌酒店P&L損益報表相關財務指標解析》,介紹了國際品牌酒店運營層面的一些財務指標。一般來講,酒店作為持有類資產,在運營層面,應著重關注的指標包括:酒店的總收入、平均房價、平均出租率、經營毛利GOP、經營毛利率GOP%、以及各類成本率。

在業主資產處置和投資回報層面,需要關注以下一些財務指標。資產處置主要是為了取得增值收益,在運營期內可以定期估值并關注市場價格變化,把握退出的時點和價格。資產處置主要看投資回報收益率。這兩個部分又會統一在項目整體的經濟性評價中,包括靜態的收益率(包括EBITDA、凈利潤、凈利潤率、投資回收期、ROE等)和動態的收益率(IRR、NPV)。

 

NOI (Net Operating Income): 運營凈收益– 等于酒店的經營毛利(GOP)減去酒店基本管理費、獎勵管理費、資本儲備金、保險和稅費,得到的運營層面的業主凈收益。

 

EBITDA(Earnings Before Interest,Tax, Depreciation and Amortization):息稅折舊攤銷前利潤–即扣除利息、所得稅、折舊、攤銷之前的利潤,等于:凈利潤+所得稅+利息+折舊+攤銷。

 

NOI和EBITDA的區別:在酒店運營層面,NOI等于EBITDA。但是在酒店業主公司層面,EBITDA包含非營業收入(如投資性收益)的利息、所得稅和折舊攤銷前利潤,而NOI不包含非營業收入。

 

EBIT(Earnings Before Interest andTax):息稅前利潤–即扣除利息、所得稅之前的利潤,等于:凈利潤+所得稅+利息。

 

利潤總額 = 息稅前利潤(EBIT)- 財務費用(包括:存款利息收入 + 借款利息支出 + 匯兌損益)

 

凈利潤(Net profit) = 利潤總額- 所得稅 + 少數股東損益

 

凈利潤率 = 凈利潤/總收入

 

IRR (Internal Rate of Return):內部收益率—主要是計算整個生命周期內的投資的年均回報率,內部收益率是資金流入現值總額與資金流出現值總額相等、凈現值等于零時的折現率。

 

NPV(NetPresent Value):凈現值 –通俗說是未來的錢按一定的折現率換算成現在值多少,是將一個投資項目存續期各年發生的凈現金流量(=現金收入-現金支出)按折現率折合成現在的金額,再減去原始投資額按折現率折合成的現在的金額,得出的差額。NPV大于0的時候項目可投。

 

ROI(Return on Investment):投資回報率 – 這是項目生命全周期的指標,等于項目現金流量的“凈現值” /總投資成本。

 

ROE(Rate of Return on Common Stockholders’Equity):凈資產收益率,凈資產收益率又稱股東權益報酬率/凈值報酬率/權益報酬率/權益利潤率/凈資產利潤率,是凈利潤與平均股東權益的百分比,是稅后利潤除以凈資產得到的百分比率。

 

ROC(Return on Capital):資本回報率–等于資本回報率 =(凈收入 - 稅收)/總資本。所謂資本指的是股東出資+貸款。

 

LTV(Loan to Value):資產負債率

 

Payback Period : 投資回收期–衡量投資回報最簡單的方式,通常用于快速檢查投資的吸引力。只需計算項目進入的凈現金流以“回收”初始投資所需的年數。該理論認為,在回收原始投資成本之后,剩余的現金流將用于創造投資者價值。

 

Initial Yield / Entry Yield:初始收益率 – 在投資當時的年化NOI除以總投資額;這只是描述投資在一個特定時點 的收益水平的局部指標。

 

Exit Yield:退出時收益率 –其實就是Cap Rate,估算酒店退出時點酒店價值的神器,用退出時的穩定NOI除以Exit Yield就是假設退出時的價格。

 
 

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納斯達酒店資產管理(香港)有限公司,是加拿大Hamilton Webbs酒店管理咨詢公司在中國的授權代表,具備國際化酒店資產管理資質,為酒店業主提供酒店“全生命周期”的資產管理服務,業務范疇涵蓋從前期籌建、開業籌備、酒店運營、升級改造到資產退出等酒店資產管理一系列服務內容。 納斯達酒店資產管理團隊堅持以專業創造價值,為酒店業主提供專業資產管理服務,實現酒店資產價值最大化。

北極星酒店管理顧問(三亞)有限公司是納斯達酒店資產管理(香港)有限公司在中國內地的全資子公司,主要承接納斯達酒店資產管理(香港)有限公司在中國內地的酒店開發支持、酒店開業籌備、資產運營審核、酒店資產改造等業務。

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2020年6月26日 22:09
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