未來酒店REITs的投資邏輯

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目前國家推行以基礎建設領域為試點的公募REITs,此次公募REITs試點并未直接涉及酒店行業,參考內地業主到香港或新加坡發行REITs的經驗和情況,可以為未來國內酒店REITs的發展提供借鑒意義。以下是對未來中國酒店REITs的探討。

對于酒店物業而言,酒店REITs投資邏輯的前提必須是要有長期持有價值的優質底層資產,以及良好的投資回報,因此,并不是所有的酒店項目都符合REITs的發行標準。許多開發商希望能夠借助酒店REITs盤活酒店存量資產,從而實現從開發建設到運營管理、最終完成資本化退出的產業鏈閉環。

 

以公募基建REITs試點為標尺,未來哪類酒店項目能夠符合REITs的發行要求?

 

1. 具備長期持有價值的優質資產

 

酒店REITs的收益主要來源于收入和物業升值,因此更加關注所持有酒店物業的長期價值,選擇能夠實現持續穩定現金流、且具備較強的發展潛力和抗風險能力的優質物業作為底層資產是酒店REITs發行的核心前提。

 

2. 具有良好的投資回報表現:

 

年均可分配收益率應達到6%以上

對于市場投資者而言,只有投資回報良好、具備長期穩定性和流動性的投資產品才能吸引投資者的目光,這對酒店項目的運營增值能力提出了更高的要求。

再看亞太地區的REITs市場表現,近十年來亞太地區REITs的平均綜合收益率均高于10%。

與國外酒店相比,國內酒店的投資回報仍處于較低水平,難以引起市場投資者的興趣。隨著REITs退出通道的打通,投資市場會日趨關注投資回報良好的優質資產,同時也會倒逼酒店業主提升自身的資產運營增值能力,加快酒店資產存量改造步伐,提高酒店回報率,為酒店REITs啟動做好優質資產儲備。

 

酒店業主今后想要借助REITs盤活酒店存量資產,實現資本化退出的產業鏈閉環,主要從以下三個方面入手:

 

1.合理利用財務杠桿,構建靈活穩健的資本運作機制

 

酒店項目前期開發和收購需要占用大量資金,酒店業主應結合自身企業戰略和投資收益水平制定靈活穩健的杠桿策略,有效控制取地和收購成本,以確保酒店商業模式的可持續發展。

 

2.持續優化酒店資產運營效率,提升酒店投資回報水平

 

提升酒店投資回報率的核心是構建酒店資產運營增值能力,需要關注酒店定位、規劃、設計、建設、運營等全生命周期的把控,即從開發建設到后期運營均考慮優化資產的問題。以國外的酒店為例,國外大量的酒店資產在籌建的時候,他們就會有金融機構和酒店資產經理人介入,以確保整個酒店在規劃建設、產品設計上都能考慮酒店的投資回報率;即使是奢華品牌,也是在設計上實現空間緊湊、坪效非常高。因此,未來不管是新建還是改造的酒店,需要站在市場投資回報的角度去看待酒店資產的運營。

 

3. 通過數字化等創新手段支持酒店運營

 

對于酒店項目而言,通過傳統手段提升酒店運營效率的操作空間非常有限,可考慮通過數字化、智能化等技術創新手段,系統性地優化酒店運營成本、運營效率和客戶體驗等核心問題,以數字化驅動項目效率提升,實現酒店項目超額收益。例如在酒店餐飲方面,由于社會餐飲的激烈競爭和人工成本的增加,酒店餐飲利潤率始終處于較低水平。餐飲服務智能化不僅有利于控制人工成本,還可以改善客人的用餐體驗等等。

目前國家推行以基礎建設領域為試點的公募REITs已成為本輪逆周期調節的重要舉措。雖然此次公募REITs試點并未直接涉及酒店行業,但對未來酒店物業放開REITs具有積極的信號和參考意義。

不過對開發商而言,酒店REITs并不是解決酒店資產退出的“萬能鑰匙”,而是對酒店資產運營增值能力提出了更高的要求。酒店業主需要通過創新手段持續提升酒店資產運營效率,打造更多具有長期持有價值的優質資產,才能真正吸引市場投資者的目光。

 

 

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About NorthStar

納斯達酒店資產管理(香港)有限公司,是加拿大Hamilton Webbs酒店管理咨詢公司在中國的授權代表,具備國際化酒店資產管理資質,為酒店業主提供酒店“全生命周期”的資產管理服務,業務范疇涵蓋從前期籌建、開業籌備、酒店運營、升級改造到資產退出等酒店資產管理一系列服務內容。 納斯達酒店資產管理團隊堅持以專業創造價值,為酒店業主提供專業資產管理服務,實現酒店資產價值最大化。

北極星酒店管理顧問(三亞)有限公司是納斯達酒店資產管理(香港)有限公司在中國內地的全資子公司,主要承接納斯達酒店資產管理(香港)有限公司在中國內地的酒店開發支持、酒店開業籌備、資產運營審核、酒店資產改造等業務。

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2020年6月17日 14:33
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